苏州合同律师

    　　近年来，城市商品房行业迅速崛起，并呈现出旺盛发展的趋势，鳞次栉比的新楼群屹立在城市各个地区，为改善城市环境、满足消费居住需求、提升消费者生活理念、有效扩大内需、促进国民经济发展起到了积极作用。但是，目前房地产行业还存在着诸多的不规范行径，使为生活需要购买商品房居住的消费者合法权益屡受侵害，因商品房引起的消费纠纷逐年上升，严重地影响了房地产行业的健康发展，同时也扰乱了正常的市场经济秩序，为构筑和谐社会建设带来了不协调音符。为深入了解产生商品房消费纠纷的原因，引导商品房消费市场快速健康发展，维护消费者合法权益，日前，我们对此进行了调查。 　　一、商品房消费过程中存在的具体问题 　　随着我国住房分配制度改革的深入，商品房、教育、医疗成为许多家庭消费的三大矛盾之一，消费者对其寄予着很高的期望，而一些商品房的经营者为获取最大利益，采取不正当手段，严重损害消费者合法权益，使消费者有理说不清，造成消费者引气吞声、负债累累。在我们的调查中，主要表现为侵害消费者安全权、知情权、选择权、公平交易权、求偿权。 　　问题一：擅自改变设计，如户型、层高、楼间距等 　　商品房预售和商品房买卖是我国目前商品房销售的两种主要形式，但是预售不同于现房，商品房预售也称楼花买卖，房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来一定日期拥有现房的房产交易行为，其实质是房屋的一张期货合约。虽然消费者购买的真正商品房尚未形成，但是交易双方签定了预售合同，代表着买卖双方权利义务关系的成立，具有法律效力，其中任何一方不应擅自更改。然而，为了逐利，开发商单方违约的现象经常出现，消费者投诉比较集中在房地产开发公司擅自更改设计，如户型、层高、楼间距等。 　　消费者金女士在某楼盘购买了一处期房，预售面积120平方米，交预付款36万元。经过2年漫长而焦急的等待，房子终于建好了，可是却不是金女士预购的户型，120平方米的户型却变成了70平方米的户型。金女士惊呆了。经过询问才知道，是因为开发商在预售中发现小户型好卖，所以更改了计划。当时开发商同意给金女士退款，或者金女士购买现房户型，退差价款，都被金女士拒绝了。 　　金女士来到和平区消费者协会投诉，金女士认为自己已经预付了房款，并与房地产开发公司签定了合同，开发公司应履行合同，开发商擅自改变户型，变更合同，应事先通知或与她协商解决，在没有征求意见的情况下，房地产开发公司违约在先，因此，金女士提出房地产开发公司，应当赔偿她所受到的经济损失。 　　问题二：销售中制造虚假旺销假象，欺骗消费者 　　商品房中楼层、朝向、户型、位置不同，直接影响销售，为了尽快卖出不太好的房源，有的人为制造旺销假象，大量散发夸大其词的商品房销售广告，诱导消费者购买，在广告和楼盘图上消费者往往见到的是一路飘红的优惠，有的甚至雇佣“房托”，抬高商品房价格，造成消费者盲目抢购、上当受骗。 　　消费者王先生夫妇看到某开发公司销售商品房的广告后，在某楼盘开盘时去选购房子，他们来到现场时，看到人特别多，好不容易挤到前面，询问售楼员是否有60-70平方米的商品房，售楼员用小棒一指楼盘销售图，告诉王先生贴着小红旗的都已经售出，王先生一看他想买的比较好的楼层都贴着红旗，这时售楼员告诉他50平方米的房源还有很多，建议他选择这类房子，并且提醒他房子卖的很快，如果不赶快定购，恐怕这种类型的商品房就挑不到好楼层了。王先生夫妇经过简单的考虑，听从了售楼员的劝告，定购了一处50平方米的房子。几天后，当他们交房款时，让王先生夫妇意想不到的是，当初他们想买的60-70平方米商品房现在又有好房源了，王先生大吃一惊，感到上当受骗。 　　经过和平区消费者协会调查，60-70平方米的商品房是好销售的房源，而50平方米的商品房少人问津，于是在开盘时，开发公司采取先卖不好卖的房源，把好房源囤积起来。经过调解开发公司给王先生调换了商品房的房型。 　　问题三：现房出现质量问题维修难、退换更难 　　商品房和其他商品一样，出现质量问题在所难免。但是，一旦出现问题，消费者面临维修难、退换更是遥不可及的境地。 　　消费者于先生在某花园小区购买了一处顶楼住宅，入住一个月后，屋顶开始漏水，于先生多次找到开发商和物业，对方每次态度都非常好，但总是以天冷不适合维修、维修队还没有进驻等理由拖延。由于迟迟得不到维修，于先生的家由小漏变成了大漏，天棚有脱掉的危险，随时威胁全家人的安全。 　　消费者林女士在另一处花园小区购买了商品房，在装修过程中，发现墙体出现多处裂缝，最大处能毫不费力地伸进手指，如不及时处理，直接威胁人的安全。看到花了几十万购买的商品房，出现了这样严重的质量问题，林女士心里特别难过，她找到房地产开发公司要求换房或者退房，开发公司答复不是主体结构问题，只同意进行维修，不能更换或退房，林女士的要求被拒绝。 　　问题四：新房入住后配套设施跟不上，影响正常生活 　　搬入新居的消费者常常被高层电梯不能正常使用、煤气迟迟不开栓、绿化得不到落实、房证、契税证不能如期办理等后续问题所困扰。 　　消费者王先生为操劳一辈子的母亲购买了一处有电梯房设备的16楼高层商品房，想让母亲舒心安渡晚年，不料搬入新居不久，电梯就停了，那么高的楼马大娘看着直发晕，她试着走了几层，感到体力不支，马上返了回来，再也没敢尝试。马大娘被困在16楼，为了保证正常生活，靠孩子每周一次给她送食品度日。 　　问题五：开发公司借交钥匙之机乱收费 　　消费者支付房款后，开发公司和物业公司还要求消费者交纳对讲门费、拆改抵押金（保证金）、预交物业费等。 　　消费者吴女士在某楼盘购买了一处两室两厅的住宅，交了不菲的房款后，开发商和物业公司严重违反有关部门的规定，擅自收取对讲门费、装修拆改抵押金（保证金）和装修管理费等费用，对此吴女士十分不解，她认为对讲门是构成住宅的一部分，怎么还要单独交钱呢？不但如此，要进住还要预交两年的物业费，还没有接受物业服务，却要提前夸年度买单，吴女士虽然不理解。但是，如果不交这些款项，吴女士就拿不到商品房的钥匙，她没有任何选择的余地，无奈吴女士只好违心的交了费用。 　　问题六：面积缩水，消费者房款被鲸吞 　　目前，商品房销售大部分按照建筑面积计算，开发公司故弄玄虚，使面积缩水的机会比较多，消费者套内面积减少，与购买数量不符，直接关系房价款，使消费者多付冤枉钱。 　　袁先生购买了一处面积为130平方米的住宅，装修过程中需要铺地板时，袁先生购买的地板剩下了很多，明明是按照面积计算后购买的，如果剩下几块在所难免，怎么会剩了这么多？袁先生心中充满了疑问，要求房地产开发公司给予解释，开发公司答复还有分担的公共面积。在一位业内朋友的指点下，袁先生经过计算，才知道是商品房面积缩水。 　　二、商品房消费侵权问题产生原因分析 　　商品房是一种特殊的商品，具有标的额大、结构复杂、使用时间长等特点。其既具有特殊性，又兼具商品的一般属性，同时，社会环境对其影响也不可忽视，在购买、使用过程中，出现问题在所难免，商品房纠纷的不断出现，主要有以下方面因素： 　　1、经营者以损害消费者合法权益换取最大利益 　　首先，商品房经营者以获取最大利润为最终目的。房地产行业投资大，生产周期长，经营者急于收回成本，急功近利，违背诚信原则，采取偷工减料或者把工程承包给没有资质的建筑施工方，使用质次价低的不合格建筑材料，牟取暴利，如此建筑出来的商品房质量低劣。其次，由于商品房标的额大，以侵害消费者权益为代价获取的利益非常可观，所以屡禁不止。 　　2、监管部门监管不到位 　　一是对房地产行业的监管由建设行政主管部门、房地产行政主管部门监管，由于上述部门部分管理资源薄弱，存在监管盲区。二是部分工程质量监督单位在监督中存在监督不到位的问题，主要表现在按照《城市房地产管理法》、《建筑法》的要求，“未经验收合格的房屋，不能交付使用”，而房屋验收合格的标准是取得《竣工验收证书》，但是，目前很多工程在土建、消防、电梯、燃气、民防、规划、环保、档案等方面只有部分合格就可以通过验收，其中消费者投诉比较集中的隔音差、保温层偷工减料、防水层质量差等较为严重的问题也能够顺利通过验收。 　　3、法律法规严重滞后，缺乏可操作性强、细化的问题 　　一方面是，专项法规目前只有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》，出现纠纷要适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》，缺乏细化的、操作性强的专业法规。另一方面是，为有效解决商品房消费纠纷，最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》，但是在该《解释》中，商品房出现问题后，除主体结构质量问题外，消费者享受不到退换的售后服务；同时，对属于维修范围的，经营者无理拖延的不容易认定。再一方面是，按照司法实践，对于面积缩水问题，只能以房地产开发公司提供的数据为准，如何消费者领取钥匙，对于商品房面积有疑问，就必须自已向有关部门提出申请，自掏腰包进行检测，这对消费者显失公平。最后，消费费与房地产开发公司出现纠纷后，消费者举证难，因为，建筑图纸只掌握在房地产开发公司，如果消费者维权，需要消费者举证，而许多消费者缺乏举证能力，往往望而却步，使维护自身合法权益的行为夭折。 　　4、消费者缺乏理性科学消费知识，盲目跟风 　　一是由于商品房既有使用价值又有投资价值，消费者往往担心房价会越涨越高，除正常自住、换房外，纷纷提前消费甚至过度消费的也大有人在，以强势支撑起了房地产消费市场，商场如战场，消费者应审时度势，适当博弈，理性、科学、成熟地消费。另一方面，消费者