苏州合同律师

　　导读：农村私房买卖合同效力的认定，历来是民法学界和审判实务的难点问题之一。对于农村集体经济组织内部农民之间的房屋买卖合同认定有效，理论和实务界基本上形成了一致意见，因此，主要探讨的是农民与外村人--包括城镇居和集体经济组织以外的村民--之间关于农村私房买卖合同效力的认定问题。

　　一、"同案不同判"的司法现状

　　关于农村私房买卖，目前相关的实体法律和政策主要有：《土地管理法》第62条1、2、3款，第63条，《物权法》第152条、第153条、第155条，1982年1月7日《国务院批转第二次全国农村房屋建设工作会议纪要的通知》，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条，以及2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》。审判实践中对于农村私房买卖合同效力的认定及处理，全国各地法院的分歧较大，存在"同案不同判"的现象。

　　(一)"无效"处理模式

　　有的法院将此类合同一律认定为无效，如北京高院下发的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》认为，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，进而认定农村房屋买卖合同应为无效。如北京密云法院审结的一起三农民诉城镇居民房屋买卖纠纷案，法院根据《土地管理法》和《通知》的有关规定，认为该案被告董某和原告姜某等三农民之间买卖农村房屋，必然涉及农村宅基地的买卖，违反了法律、行政法规的强制性规定，买卖合同归于无效。因合同取得的财产，应当相互予以返还，不能返还或没有必要返还的部分，按照评估价值由原告予以补偿。(赵玉福：城镇居民农村买房，九年后买卖合同被判无效，原载中国法院网)再如备受媒体关注的北京通州区宋庄"画家村"农村房屋买卖纠纷案件，一二审均认定买卖合同无效，当事人应相互返还房屋和购房款。(康健：画家村房屋买卖终审仍认定无效，买受人损失可另行起诉。)又如，北京市昌平区法院审理的原告农民王某和被告李某房屋买卖纠纷案件，也认定买卖合同违反法律强制性规定而为无效，但原告对于合同无效存在过错，应赔偿对方信赖利益损失。(崔亮：农村房屋买卖无效，卖房人因信赖利益应补偿)。

　　(二)"有效"处理模式

　　如浙江高院下发的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》(浙高法1992.82号)规定："买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。"江苏高院《关于审理房地产案件若干问题的意见》也持此态度。江苏省宜兴市法院审理的陈某与王某农村私房买卖合同纠纷案中，法院即认为涉案合同为当事人的真实意思表示，不存在合同无效或可撤销情形，陈某起诉主张买卖合同无效，有违民法上的诚实信用原则，遂驳回其诉讼请求。(注：钱叶平、丁俊峰：本案农村房屋买卖有效吗，载中国法院网，2009年7月)。

　　(三)以"以无效为原则、以有效为例外"处理模式

　　如山东高院下发的《全省民事审判工作座谈会纪要》规定："农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。"泰安市泰山区法院审理的城市居民张某与村民刘某农村私房买卖合同纠纷案，法院即认定买卖合同违反了《土地管理法》和《通知》的强制性规定而为无效(石兆慧、戚桂亮：市民购买农村私宅法院判决协议无效，载中国法院网)。而在何某与王某的农村私房买卖合同纠纷一案中，威海市两级法院认为，王某在房屋买卖合同前已取得涉案房屋所在地的村民资格，阻却双方买卖合同无效的法律障碍消失，因而判决双方房屋买卖合同有效。

　　此外，不仅全国不同省份的法院对此类案件的处理模式不同，在同一省份不同地区、甚至同一地区不同级别的法院之间的裁判尺度也不尽统一。如广东省清远市两级法院审理的黄东云、黄文锋等与外村人林九灵、黄作明房屋买卖合同纠纷一案，两级法院均认为涉案的农村房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效故驳回黄东云、黄文锋等要求确认合同无效的诉讼请求。但在广东省中山市两级法院审理的黄薛龙与傅满成、潘建辉房屋买卖合同纠纷一案中，两级法院均认为，涉案农村房屋买卖合同的标的物不仅是农村房屋，还包括相应的农村宅基地使用权，而宅基地使用权是不应许转让的，因而认定合同无效。再如浙江省余姚市发生的王淑芳与刘惠农村房屋买卖纠纷一案，一审法院认定合同有效，而二审法院则以此类合同违反法律、行政法规的强制性规定为由认定无效。(陈建贞：如何走出农村私有房屋买卖的困境)

　　二、合同效力的学术之争

　　(一)"合同无效"论

　　此种观点认为，农村私房买卖必然涉及房屋占用范围内宅基地的转移，也就是"地随房走"。根据《土地管理法》的规定，农村土地不得用于非农业建设。如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是将农民集体所有的土地使用权用于从事非农业建设，此为法律规定所禁止的。《通知》亦明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售。农村私房买卖违反了国务院办公厅的规定，而将宅基地使用权转移给集体组织以外的人，违反了法律的强制性规定，此类合同应当归于无效。此外，开禁宅基地交易可能导致社会强势群体对农村利益的侵蚀，在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下，贸然允许宅基地交易，将导致宅基地的兼并，影响社会秩序和稳定。

　　(二)"合同有效"论

　　此种观点认为，只要买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不存在《合同法》第52条规定的无效情形及第54条规定的可撤销情形，应认定有效。根据《合同法》解释(一)第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而认定农村私房买卖合同无效的主要依据是《通知》，但该《通知》的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，该文件不属于行政法规，不能作为认定农村私房买卖合同无效的依据。因此，只要农村私房买卖合同不具备法定的无效或可变更可撤销因素，应认定为有效。