苏州合同律师

　　导读：开发商以种种理由延时交房，但是，除去一些不可抗力是可以有一定时间的延时，其他理由都不成立。不过在平常的房屋买卖中，延时交房的情况并不少见。逾期交房是指开发商在商品房销售合同约定的交付使用期限内，未能向买受人交付房屋的行为。

　　如何确定开发商履行了交付义务的时间，则依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定为房屋的转移占有视为房屋的交付使用。只要开发商在合同约定的期限内履行了向买受人“交钥匙”的行为，将房屋转移给买受人占有、使用，就视为开发商履行了房屋交付使用的义务，反之，就是逾期交付使用房屋，应当承担违约责任。

■相关案例

　　2008年3月,张先生购买了一套商品房,约定2010年3月31日前交房,并约定以交付房价款的万分之五作为逾期交房的违约金。然而,到了交房期后,张先生多次催告,开发商仍迟迟没有交房,直到2010年9月才交房,可是却不能提供相关房产的竣工验收报告、住宅质量保证书和住宅使用说明书等资料。张先生以开发商逾期交房已严重侵犯其合法权益为由,将开发商告上法庭。庭审期间,开发商辩称是政府道路拓宽施工等严重影响了建设施工,属于不可抗力造成延期交房。近日,山西省太原市迎泽区法院对此案审理后,判令开发商向张先生支付相应的违约金。

■法官说法

　　违约交房支付违约金 办案法官解释称,出卖人延迟交房或买受人延迟支付房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的,当事人一方可以请求解除合同。张先生对开发商延迟交房提出催告,而开发商在3个月内既没有交房,也没有出具有关部门提供的可顺延交房的免责证明,所以开发商应当承担违约责任。

延期交房的违约金标准

　　第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　【特别提示】：继续履行合同与请求违约金并不冲突，也就是说房屋的买房在要求开发商交房的同时，也可以向其主张违约金。(应注意不要超过诉讼时效)

　　第一百一十五条 【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。(定金不得超过合同总价款的20%，超出的部分无效，并且注意必须是“定”字，才能适用定金法则)

　　延期交房违约金的赔偿标准

　　由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来深圳市有关法院及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。本文仅就延期交房所引发的违约赔偿中的若干问题进行分析。

　　一、延期交房违约金的标准及其调整

　　按照深圳市有关房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(下称示范合同)规定，卖方不能按约定时间交付房地产的，每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了本条的约定。