苏州合同律师

　　一次偶然的机会，李明从朋友口中得知一位农民要卖房子，当时他想办一个小型加工厂，正愁没地方，一听机会来了，便赶紧与农民王新取得联系。王新要卖的是自家宅院，面积1300平方米，位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区古牧地东工村6队。李明看了房子后非常满意，当天便与王新签订了《房屋转让协议》，支付转让款8.5万元，每平方米约65元。“关键是价格便宜，至于相关证件，我觉得早晚能办下来。”李明说。

　　王新把宅院卖出去后，越想越觉得自己卖便宜了，他多次找到李明要求加钱，可李明并不同意。王新一气之下把李明告上法院。

　　一审法院认为，本案涉及的房屋建在宅基地上，宅基地属于农村集体经济组织所有，依法只能在本集体经济组织内部流转，李明不是东工村村民，不是该集体经济组织成员，不能购买这块宅基地。王新名为出卖房屋，实际是将此房屋占用的宅基地使用权一并转让，该行为违反了法律规定，故双方签订的合同无效，因此该合同取得的财产应予以返还。李明不服，上诉至乌市中院，该院驳回上诉，维持原判。

■以案释法

小产权房不受法律保护

　　“之所以判令双方签订的合同无效，就是因为双方交易的对象是不受法律保护的小产权房。”究竟何为小产权房，乌市中院民四庭法官王婷给出了专业的法律解释，小产权房是指在农村集体土地上建造的，向不特定人销售，集中进行房地产开发的房屋。其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以又叫做乡产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家颁发的土地使用权证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会予以备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　新疆百域君鸿律师事务所主任苏文玲告诉记者，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不受法律认可与保护。由此可见，小产权房是不能像向非集体成员的第三人转让或出售的，否则购房人权益得不到法律保护，也就不能取得合法房产手续。

　　王婷谈到，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。因此法院在审理城镇居民购买小产权房合同纠纷案件时，除非在判决前经县级以上人民政府对交易的小产权房办理了相关征地、补交土地出让金及规划验收等合法化手续，否则应依法认定交易合同无效。

　　根据合同法规定，合同无效后，该合同取得的财产，即房屋和购房款，双方予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。