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  违章建筑的物权效力:违章建筑的物权效力对租赁合同影响的视角

 来源:中外民商裁判网sy1102   作者： 张英周  

      看似两则相同的案例，法院的判决审理结果却大相径庭，一则判决违章建筑租赁合同有效，一则判决无效，是法院判决适用的标准不统一?还是案件的事实存在根本不同?这不由让人们对类似不同的判决充满了疑惑。

    一、从两则违章建筑租赁合同案例谈起

    [案例1]  北京市石景山某农工商公司诉北京某公司、金某租赁合同纠纷一案中，被告租赁原告汽车修理厂院落及房屋，被告在承租的院落中建房，从事房屋出租经营活动。最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被认定为违法建设而被强制拆除。原告诉至法院要求解除并确认其所签订的协议无效。最后一审、二审法院均认定由于原被告所签订的土地租赁合同违反了法律的强制性规定而无效。

    [案例2]  北京市通州某化工厂诉赵某租赁合同纠纷案，被告租赁坐落在原告临街门面房8间使用，经原告同意，在其承租土地上建设房屋并使用。后被告以租赁物是违章建筑为由，要求确认租赁合同无效。法院审理后认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，法院判决违章建筑租赁合同有效。确认租赁物为建筑在耕地上的违法建筑不影响租赁合同的效力。

      以上看似两则相同的案例，法院的判决审理结果却大相径庭，一则判决违章建筑租赁合同有效，一则判决无效，是法院判决适用的标准不统一?还是案件的事实存在根本不同?这不由让人们对类似不同的判决充满了疑惑。经过笔者调查，在实践中各地法院对违章建筑租赁合同的效力认定确实存在着不一致的现象，这就更为违章建筑租赁合同的效力认定提供一个统一的司法标准提出了迫切的要求。违章建筑私法债权效力的认定要结合违章建筑的物权效力进行整体辩证分析，在价值平衡、综合利益衡量基础上作出公正的裁判。

    二、违章建筑的含义及类型

    (一)违章建筑的含义

    违章建筑是行政执法和司法适用中极为普遍的法律概念。一般来说，违章建筑物是指“未经有关部门审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物。”由于违章建筑本身先天的“违章”，可以看出其主要的法律特征即违法性：未经规划管理部门和土地管理部门批准；虽经有关部门批准，但批准手续、文件是采取欺骗手段骗取的；虽经有关部门批准，但批准的内容违反法律、法规的规定。因此，其在本质上是违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。

    (二)违章建筑的类型

    依据建筑人对土地有无使用权，违章建筑可分为建设人未取得土地使用权，无法取得施工许可证建造的建筑和在取得的土地使用权的土地上建造违章建筑物，即有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑。由于违章建筑物基本法律特征即具有“先天违法性”，根据违法内容和程度不同，违章建筑可分为“程序违建和实质违建”。台湾学者王泽鉴先生说到：“程序违建是指建筑物并未妨碍都市计划书，建设者得依一定程序申领建筑执照；实质违建，则指建筑物无从依程序辅正，使其变为合法建筑物。”我国现行法律、法规根据违章建筑的影响严重程度作出不同划分和处理：严重影响规划的违章建筑物，限期拆除或没收该建筑物；不影响规划的违章建筑物，责令补办手续或罚款。

    通过对违章建筑的分类可看出，对违章建筑的认定和拆除是以行政法规进行规范并由政府主管部门负责处理，且程序性违建可以通过补救措施予以更正，其皆属于公法上的范畴。本文主要从私法的角度来审视违章建筑的物权效力及民事纠纷的处理，故而涉及的实为实质违建问题。

    三、对违章建筑的物权效力评析

    (一)违章建筑依法不得取得物权法上所有权之效力

    1．违章建筑取得所有权违反物权法定的基本原则

    所谓物权法定是“指物权的种类、效力、变动要件、保护方法等只能由物权法律规定，不允许当事人自行创设”。王利明教授在其《物权法草案》第61条则将物权法定原则表述为“所有权的取得，不得违反法律的规定”；“所有权的取得必须合法。”我国《物权法》第30条明确规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”物权法第30条规定的合法建房指的是取得了合法的建房手续，违章建筑不能取得物权，这里所谓的合法主要是强调完成了特定的审批手续，取得了合法的土地权利，符合规划要求。如果是非法建造的房屋形成的违章建筑，当然不适用本条的规定。因此，物权法定原则要求所有权的取得不得违反法律的规定。

    2．违章建筑取得所有权不符合物权公示的原则

    所谓物权的公示原则，是指物权的设立、变动必须依据法定的方式予以公开、使第三人能够及时了解权变动的情况。外界通过这公示一方式足以明辨该状况，对此负有不作为义务的原则。我国《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依照法律的规定进行登记。”我国《城市房地产管理法》规定，我国实行房屋所有权登记发证制度，新建房屋应当办理所有权登记。我国现行立法及司法在实践中适用的是登记实质主义，按照登记实质主义，不动产物权的取得、移转、变更和废止等，非经登记，不发生效力。由此，违法建筑无法办理登记手续领取所有权证，也就不能进行物权公示。

    3．违章建筑不具备物权的法律特征

    依据物权法理论，一般认为物权有支配性、排他性、绝对性和可转让性等四大特征，同时具有占有、使用、收益和处分四大权能。我国现行《物权法》并不承认违章建筑能设立物权，建造人并不享有违章建筑所有权。违章建筑由于其先天的违法性而不能根据物权法授予其所有权。

    (二)违章建设人对违章建筑应享有物权上占有的利益

     违章建筑因为其违法在先不能取得物权，并不意味着所有的违章建筑都不能取得所有权的效力。违章建筑作为一种违法的建筑在被确认违法或强制拆除之前，其作为一种财产仍然客观存在着。违章建筑由于违反法律法规的强制性规定而具有违法性，任何人都不对该建筑物享有所有权，但不能否认客观上存在着对违章建筑享有的占有、处分的权利，即违章建筑根据经济学上的观点仍具有的使用价值是不可否认的。违章建筑的使用价值就是具备房屋使用功能而客观存在的建筑物本身。因此，除非建筑物存在严重质量问题而不能正常使用，违章建筑依然能满足人们生产生活的需要(如遮风挡雨，合法建筑所应具备的使用功能基本都具备)。法律可以禁止违法建筑的所有权，但不能消灭使用价值这一客观属性，因而违章建筑虽然违法，但并