苏州合同律师

 　　核心内容：房屋租赁纠纷近年来随着商业地产的繁荣呈上升的趋势。

 　　某房地产公司在2010年2月将某大厦其中一层出租给李某经营酒楼，租期为3年，并约定了租金、支付时间、违约金，但李某经营不善，酒楼亏损严重，便不想继续承租，但已经支付了一年租金且约定的违约金很高，直接要求解除合同会承担很大损失。在这种情况下，李某便向法院提起诉讼，以该大厦尚未取得竣工验收合格证且双方租赁协议未经备案为由主张合同无效，要求返还剩余租金及押金。

 　　哪些情形可能导致房屋租赁合同无效？

 　　根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释：

 　　1、未取得建设工程规划许可证建设的房屋；

 　　2、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；

 　　3、未经批准建设的临时建筑；

 　　4、未按照批准内容建设的临时建筑；

 　　5、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。

 　　这一案例保含了多方面的法律问题，主要有以下几点：

 　　一、双方的租赁协议有效吗？

 　　根据我国合同法第52条的规定，合同无效的法定情形有以下几种：

 　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；