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　　房屋租赁纠纷:甘肃兰州某某商贸有限责任公司与甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉-房屋租赁-房屋租赁案例

　　最高法公布(2003)第2号

　　中华人民共和国最高人民法院民事判决书

　　(2002)民一终字第4号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：兰州某某商贸有限责任公司，住所地甘肃省兰州市七里河区武威路中段。

　　法定代表人：郑丽，经理。

　　委托代理人：马四喜，公司股东。

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：甘肃诚信电线电缆有限责任公司，住所地甘肃省兰州市七里河区西津西路27号。

　　法定代表人：岑禄光，经理。

　　委托代理人：李谦，公司职员。

　　委托代理人：蔡亚华，甘肃兴正天律师事务所律师。

　　上诉人兰州某某商贸有限责任公司(以下简称某某公司)为与上诉人甘肃诚信电线电缆有限责任公司(以下简称诚信公司)房屋租赁合同纠纷一案均不服甘肃省高级人民法院(2001)甘民初字第5号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

　　经审理查明：1998年5月29日，甘肃诚信电力工贸有限责任公司(以下简称诚信工贸公司)与某某公司签订《房屋租赁意向协议书》，约定在讼争房屋土建工程完工后，将房屋交付某某公司使用，在签订协议之日起5日内，某某公司需向诚信工贸公司交付履约保证金10万元。某某公司于1998年6月8日向诚信公司交付房屋租赁保证金10万元。1998年7月，诚信公司在土建工程完工后将讼争房屋交付某某公司，随即某某公司开始对承租房屋进行装修，并于1998年12月25日以“千禧龙海鲜美食世界”(以下简称千禧龙酒店)的名义开张试营业。1999年3月10日千禧龙酒店装修工程竣工。1999年4月12日，诚信公司与某某公司签订《房屋租赁合同》，约定：承租的房屋位于甘肃省兰州市七里河区武威北路西侧甘肃送变电工程公司(以下简称送变电公司)住宅楼南端一、二层。承租房屋使用面积为1580.2平方米。承租房屋为新建框架式结构，水、电、暖设施齐全。租赁期限为1999年4月12日至2004年4月11日，租赁期限5年。第一个租赁年度每月租赁费用为49776.3元。租金按每平方米31.5元计算，第一个租赁年度租赁费用为597315.6元，5年租赁期总金额为3300545.75元。租金按租赁季度交纳。租金交纳采用先交费，后使用的原则，即在每个租赁季度初5日内交纳本季度租赁费。从第二季度起，租赁费用在前一个租赁年度基础上逐年递增5%.租赁期间的水、电、暖费用另计。租赁期间发生质量问题，某某公司应及时向诚信公司书面提出修缮要求，诚信公司负责维修，费用由诚信公司承担。在某某公司提出书面维修意见后，没有及时对房屋进行维修，给某某公司造成的损失，诚信公司应对某某公司给予一定的补偿。某某公司对所租凭的房屋及设施有日常维护和维修的责任。房屋发生不可预见的严重损坏，双方协商解决。租赁期间如某某公司逾期拖欠房租，除交纳拖欠房租外，每逾期一天，还应向诚信公司交纳拖欠房租每日5‰的滞纳金。水、电、暖的供应费用由某某公司负担。某某公司于每月5日前向诚信公司缴纳上月所发生的水电费用。采暖费在每个来暖期前一个月一次性向诚信公司全额缴纳。某某公司如拖欠，每延期一天，按本期应交费用总额的5%向诚信公司支付违约金。某某公司如拖欠水、电、暖费用达30天时，诚信公司可以从某某公司的保证金中扣除拖欠费用。如某某公司拖欠租金累计达6个月时，除交纳拖欠房租及违约金外，诚信公司可解除合同，收回房屋。租赁期间，双方如提前终止合同，应提前3个月通知对方，取得对方同意后，应同时向对方支付剩余租赁期间内的租金的20%作为赔偿。1999年4月16日，某某公司交纳一个月房租49776.30元。同年5月18日，千禧龙酒店开业。1999年5月26日，千禧龙酒店致函诚信公司的上级主管部门送变电公司称：千禧龙酒店大门前地基变形导致四次更换相应的玻璃门，霓虹灯管损坏，室内装饰多次漏水给酒店带来严重经济损失，直接影响合同不能正常履行。8月24日，千禧龙酒店再次致函送变电公司称：千禧龙酒店开业至今，花费几十万元的门头因多次漏水，现已严重裂缝，霓虹灯不能使用，使千禧龙酒店处于一片黑暗之中。千禧龙酒店内部，库房屋顶三分之一面积坍塌，多次因包房屋顶漏水，形成大面积污渍，包房至今漏水，请求尽快予以解决。8月26日，再次致函诚信公司称，由于对承租房屋的质量问题至今得不到解决，故请求终止租赁关系，诚信公司赔偿因租赁房屋质量给其造成的直接经济损失。1999年9月23日、10月7日，诚信公司复函称：出租房屋不存在严重质量问题，千禧龙酒店门头霓虹灯管损坏，门面黑暗与本公司无关。截止到1999年9月，千禧龙酒店已拖欠房租199105.20元，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。以后，双方又为承租房屋的质量、物业管理等事宜相互发函协商。1999年9月10日，诚信公司提出《关于千禧龙海鲜美食世界装修维修计划的协议》，称：由于出租房屋三楼个别房间的防水层及三楼落雨棚、排水管在建楼时处理不好渗漏水，使一楼、二楼部分房屋屋顶坍塌，为尽快处理屋顶渗漏水问题，提出价值为9480元的维修方案。千禧龙酒店未在协议上签字，协议未生效。

　　某某公司向一审法院起诉，请求确认双方于1999年4月12日签订的房屋租赁合同无效，诚信公司返还投资款500万元并赔偿给其造成的经济损失100万元，诉讼费由诚信公司负担。1999年11月25日，诚信公司向一审法院提出反诉请求：某某公司交纳房租509377.47元、拖欠的水电费20301.45元、滞纳金15694.67元，由某某公司承担诉讼费。2001年5月15日，某某公司变更诉讼请求为：请求人民法院判令诚信公司承担因房屋质量和无《建筑工程消防验收合格证》导致某某公司无法正常经营而造成的经济损失150万元。2001年10月11日，某某公司再次变更诉讼请求为：诚信公司赔偿装修损失1883920元、更换玻璃门费用3600元、千禧龙酒店固定资产损失172292.3元、酒店员工工资支出1436224.91元、贷款利息1299500元、经营利润损失1820000元，诚信公司返还履约保证金10万元。

　　2001年8月29日，一审法院委托甘肃信诺房地产咨询估价中心对讼争房屋的装修进行评估。2001年9月11日，评估单位出具的造价鉴定结论为按三类乙级取费装修工程造价为1447310元，按四类工程取费造价为1434269元。作出该结论后，某某公司提出异议，造价评估单位于2001年9月30日重新作出评估结论为1883920元，有争议的项目价值为343698元。2001年10月15日，再次作出《漏计铝塑料板材料差价的补充函》将工程造价调增金额为65650元。一审中双方当事人认可装修价值为1847126元。千禧龙酒店大面积渗漏水发生在1999年10月14日第二个采暖期暖气试压时，千禧龙酒店二楼“饮露”包厢顶部渗水并流至一、二层地面，造成大面积装修被浸泡。经检查发现是由于“饮露”包厢顶部暖气阀门未关且装修时未留出预检口造成的。2001年10月10日，甘肃省工程质量监督总站接受一审法院委托对讼争房屋一、二层渗漏水、一层地面起鼓等质量问题进行检测鉴定。结论为：1、该建筑渗漏水主要原因为排水管道穿过楼板的预留孔与管道间隙未按规范施工和楼板裂缝所致。该房屋渗漏水的主要原因是土建、安装不按规范施工造成的。2、大门外地坪起鼓与厨房地坪起鼓是由于地坪受硫酸盐腐蚀膨胀所致。3、该商贸城北段Ⅱ区A段一、二层梁、板、柱仅有46.8%的构件强度达到设计要求，且强度值离散较大，最小值为13.3MPa.该房屋存在严重质量问题。建议建设单位对该楼进行整体可靠性鉴定。

　　讼争房屋属送变电公司住宅楼的组成部分。1994年9月29日兰州市城乡建设委员会发文决定扩建甘肃省兰州市武威北路。1997年兰州市七里河区人民法院政府发文称：根据市政府、市建委、市规划局文件精神，扩路工程系政府行为，武威路商住楼建设许可证可以免办，有关拨地手续、售房手续正在办理中。1999年12月10日，兰州市人民政府颁布《关于划拨搬迁楼建设用地的通知》明确讼争房屋占地性质为划拨，作为城市道路改造，修建搬迁楼建设用地，需补办土地登记手续。2000年3月16日，兰州市七里河区建设局致函送变电公司称：“讼争房屋属改善城市基础设施建设的造福工程。该工程项目系政府行为(属指令性计划)，有关手续可以免办或今后补办，现产权证手续正在补办中(拨地事宜已办完毕)。你单位(送变电公司)拥有商住楼的产权是无争议的，手续之所以滞后，是享有国家有关优惠政策，需要各个部门审核。”1996年12月10日对讼争房屋的框架结构验收合格。1998年5月1日，送变电公司与诚信公司签订《房屋管理委托协议书》，讼争房屋的产权人送变电公司授权诚信公司管理讼争房产，可采取联营、租赁、自营等方式经营讼争房地产，以保障资产的保值、增值。工程于1998年9月1日竣工。1999年2月2日，兰州市建设工程质量监督站出具书证证明讼争工程经该站1998年检验定为合格工程，2000年11月10日诚信公司取得《工程质量等级认证书》，但有权机关未向讼争工程核发工程质量合格证